文：任(rèn)泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消预售制(zhì)了。 1月17日召开的全国(guó)住房和城乡建设工作会议(yì)提出“有条件(jiàn)的可以进行现(xiàn)房销售”，不足一个月(yuè)时间(jiān)，已有山东、安(ān)徽(huī)、河南(nán)、四川、广(guǎng)东等(děng)地明确(què)表态，试点现房(fáng)销售(shòu)。

　　1、是该取消商品房(fáng)预(yù)售制(zhì)了，用你的(de)钱，建你的(de)房子(zi)，还烂尾(wěi)了，这(zhè)是对购房(fáng)者的不公平。以后谁有钱(qián)谁建房(fáng)，没钱没实力(lì)的别建了(le)，不能(néng)把包袱甩(shuǎi)给老百姓和(hé)社会，这是(shì)房地(dì)产从大开(kāi)发(fā)时代步入高质量发展阶段的必然趋势，也是对购房老百姓的(de)最大(dà)保护。98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发商(shāng)缺(quē)钱，预售(shòu)制是权宜(yí)之计，现(xiàn)在全国套(tào)户比超过1，从大开发(fā)进入存量时代，对(duì)购(gòu)房民众(zhòng)不(bù)公平(píng)的预售制已经过时了，该取消了(le)，改为现房销售。以后(hòu)一(yī)手交钱，一手交房，天(tiān)经地义。当(dāng)然(rán)二(èr)次房改(gǎi)是个技术活，兼(jiān)顾(gù)化解停贷、复(fù)工保交楼、重(zhòng)组房企债(zhài)务、恢复市场信心以(yǐ)及长效机制，长效机制四大关键是推(tuī)动城市群(qún)战略、人(rén)地挂钩、金(jīn)融中性稳定和(hé)房地产税。如果按照经济规律(lǜ)办事，中国一定能实现房地产软(ruǎn)着陆(lù)和(hé)长期(qī)平稳健康(kāng)发展，跨过这道关，解好这(zhè)道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房(fáng)销售？大家想(xiǎng)想(xiǎng)，绝(jué)大部分(fēn)商品是一(yī)手交钱一(yī)手(shǒu)交货，预售制是对(duì)购买者的单方面不公平制(zhì)度，购(gòu)房老百姓几(jǐ)乎承担(dān)了所(suǒ)有(yǒu)商品(pǐn)不(bù)能交(jiāo)付的风险。从个人层面看，预(yù)售制对购(gòu)房者非常不公平，比如(rú)，交房等待(dài)期一般为两年，在此期(qī)间，购房者不仅承担银行利息(xī)，还(hái)要承(chéng)担延迟交(jiāo)房、房屋质(zhì)量、房产证(zhèng)延期办理(lǐ)甚(shèn)至不能交房的风险。从行业(yè)层面看(kàn)，预(yù)售制(zhì)助推部分(fēn)房企过(guò)度举(jǔ)债、高杠杆扩(kuò)张(zhāng)，若遇到(dào)下行周期(qī)，会(huì)引(yǐn)发资金链断(duàn)裂、项(xiàng)目搁置等系列(liè)风险(xiǎn)。取(qǔ)消预售制，改为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售，这样(yàng)有助于落实中央房住(zhù)不炒精神、有助(zhù)于保障(zhàng)购房(fáng)老百姓权益、有助于房企(qǐ)稳健发展，一(yī)举多得(dé)，谋划(huà)长远。

　　3、为什(shén)么建议取消预售制度？预售制度怎(zěn)么来(lái)的？国外什(shén)么情况？简单科普一下(xià)：商品房(fáng)预售最(zuì)早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开(kāi)发商(shāng)放杠杆的方式(shì)。98年房改，由于(yú)商(shāng)品房短缺，房(fáng)企缺资(zī)金，借鉴中国香港，引入了商(shāng)品房预售(shòu)制度。其实，当前世界不(bù)少(shǎo)国家存(cún)在预售(shòu)制。但是，重点来了(le)！发达国家一般有严(yán)格的监管保障措施，开发商在项目(mù)获得政府批(pī)准后才可以开始销售，买家在购买期房后并非(fēi)像中(zhōng)国一样在(zài)支付(fù)完(wán)首付(fù)款(kuǎn)后(hòu)从银行一次性贷款支付剩余全部房款，而是根(gēn)据开发商工程进(jìn)度在完全(quán)交房前进(jìn)行分(fēn)期支(zhī)付(fù)。所以(yǐ)，预售制度是(shì)需要严格的资(zī)金监管(guǎn)、分(fēn)期支(zhī)付以及违约(yuē)处(chù)罚措(cuò)施(shī)作为保障的，如(rú)果没有这些保(bǎo)障措施(shī)，一(yī)定会(huì)触发风险，对(duì)购房民众不公(gōng)平，所以不如借机取消预售制度，以后改(gǎi)为现房销售。客(kè)观讲预售制度有一定历史(shǐ)阶段性(xìng)，现在中国住(zhù)房(fáng)进入存量时(shí)代，取消预售制度(dù)有(yǒu)助于降(jiàng)负债(zhài)降杠(gāng)杆，不再把烂(làn)尾(wěi)风险甩给老百姓和社(shè)会，当(dāng)然这需(xū)要配套房(fáng)企债务重组、复工保交楼(lóu)、恢复市场(chǎng)信心和房地产长效机制。这是个技术活，只要坚持市场化改(gǎi)革，中国一定(dìng)能(néng)化解这(zhè)个难题，让房(fáng)地产回归实体经济(jì)和居住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售制，改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销售，开(kāi)发(fā)商将拼的(de)不(bù)是五(wǔ)花八门、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不知道能不能兑现的营销手(shǒu)段(duàn)，而(ér)是所见即所得的(de)过硬的(de)产品质量(liàng)和(hé)诚信(xìn)，这才是对购(gòu)房民众的最根(gēn)本最实质的保障，这(zhè)样将极大的提升开发(fā)商(shāng)的建筑质(zhì)量，实现良币驱(qū)逐劣币。所(suǒ)有(yǒu)商业的本(běn)质(zhì)是向善，是(shì)以客户为中(zhōng)心，房地产也(yě)不能例外，老百姓买(mǎi)房子是(shì)天(tiān)大的事，烂尾毁三代(dài)，好房幸福一(yī)家人。从(cóng)这个(gè)角度，取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)、实施(shī)现房销售是(shì)实现老百姓(xìng)安居乐(lè)业、社会长治(zhì)久(jiǔ)安、行(xíng)业企(qǐ)业健康发展的重(zhòng)大措施。在当前的情况下，取消(xiāo)预售制要(yào)结合稳楼(lóu)市(shì)、房(fáng)地产软着陆、打通金融(róng)支持当期三好生、新模式(shì)等综(zōng)合施(shī)策。

　　作(zuò)者十年前在国务院发(fā)展(zhǎn)研究(jiū)中心(xīn)参与(yǔ)财税(shuì)改革方案研究时，对预售制(zhì)、房地(dì)产税、人地挂钩、金融稳定、房企(qǐ)杠杆率等进行过长期系统的专项研(yán)究。（参考后来形成的(de)专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地(dì)商(shāng)品房预售(shòu)制的前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化进程，但背后(h复活的作者是谁，复活的作者是谁òu)潜(qián)藏的风险确实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三方(fāng)全程监(jiān)管，交付(fù)时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德(dé)国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　二十(shí)世纪(jì)五十(shí)年代在中(zhōng)国香港(gǎng)，楼宇出租是(shì)地产行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未(wèi)推行(xíng)公(gōng)共房屋制度，许多人(rén)栖身于木屋或者其(qí)他临时住宅，住房的需求是相当(dāng)高，不过大多数居民的(de)储蓄很少。当时楼宇买卖多(duō)数以(yǐ)一整栋楼为单(dān)位，需要雄厚的资(zī)金实(shí)力才能购买。虽然楼宇出租(zū)是(shì)中国香港地产行(xíng)业(yè)盛行的(de)方(fāng)式(shì)，但有(yǒu)着转让难、出租资金周转期长等(děng)问题。针对这一系列问题(tí)，不(bù)少地产商开始探求新的(de)方式，如把楼宇契约切开，即“分契(qì)”，然后将楼宇分层(céng)出(chū)售(shòu)。这模(mó)式(shì)一经推行，购买楼宇的市民数量有所增加(jiā)，开发(fā)商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在(zài)分层出售的(de)基础上，将“按揭”模式引入房地产(chǎn)销售，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍(huò)英东创办立信置业有限公司，凭借商(shāng)业直(zhí)觉和多年经营杂货铺、海上驳运(yùn)业务的经验，对于商品流(liú)通(tōng)、资金周转有着独到(dào)的(de)见解(jiě)，在努力(lì)寻求(qiú)方法加快自身资金周转。当时其(qí)在购下(xià)九龙的一块(kuài)地盘后，除(chú)了分层出(chū)售、还印发售楼说(shuō)明书，上(shàng)有文字详(xiáng)尽(jǐn)说明楼(lóu)宇(yǔ)的地势环境、建筑材料、分层价格、订(dìng)购方(fāng)法等(děng)。此外(wài)，“卖楼花”是另外一个亮点，即(jí)先(xiān)收(shōu)取买家的(de)订金，采用类似租金的分期付款形式，等(děng)新(xīn)楼落(luò)成时，收齐买家的钱，买(mǎi)家就拥有了自己的房产。这(zhè)种方(fāng)式(shì)减轻(qīng)了民众购房(fáng)的资金压力(lì)，加速了(le)房(fáng)屋的建造和销售，也解决了制(zhì)造商(shāng)的(de)资金问题，降低(dī)投(tóu)资风险，在当时可谓是“双赢”的举措(cuò)。“预(yù)售楼花(huā)+分(fēn)期付款”的销售模式成为当时中国香港房地产市(shì)场的(de)一大(dà)特(tè)色，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率(lǜ)地解决了(le)核心的(de)住房供不应求的问题，使房市发展进入新阶(jiē)段。

　　预(yù)售楼花(huā)模式(shì)推动了(le)中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)楼(lóu)市几十年繁荣，但(dàn)期间也出现过“烂尾楼(lóu)”的情况，但监管部(bù)门不断完善(shàn)、规(guī)范(fàn)化(huà)，建立健全的监管机制，促进市(shì)场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘(pán)因建(jiàn)筑费(fèi)用超支(zhī)停工，出现“烂(làn)尾”情况(kuàng)。在(zài)1961年后，中国(guó)香港管(guǎn)理(lǐ)部门提(tí)升(shēng)了(le)对于(yú)预售楼花制度的(de)监管，即(jí)要求开发商在预售(shòu)前，确(què)保地价款已(yǐ)经全部支付(fù)，还要证明自(zì)身有(yǒu)资(zī)金等能力把项目完成，资(zī)金(jīn)需放入律师(shī)所托管，支取时(shí)需律(lǜ)所和建筑师的核(hé)准。为(wèi)了防止开发商(shāng)、律(lǜ)所(suǒ)、建筑师等造(zào)假，套(tào)取(qǔ)监管账(zhàng)户资金(jīn)，中(zhōng)国香港要求(qiú)律师行(xíng)在银行开设(shè)的信托账(zhàng)户(hù)（监管(guǎn)账户）、开发商操(cāo)作等采取(qǔ)全透明化机制，且银行的责任上升，如出现房屋(wū)“烂尾”情况，银(yín)行将成最大风险(xiǎn)方，后(hòu)续需自(zì)身推(tuī)动项目完工。随着监管体系(xì)逐步(bù)完善，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　二十世纪(jì)九(jiǔ)十年代，中国内地(dì)面临住房需求大和供给量短缺问题(tí)，引入“卖楼(lóu)花”制度。建(jiàn)国以(yǐ)来，中国内地优先发展(zhǎn)重工业，强调(diào)基础建(jiàn)设，这一(yī)导(dǎo)向使前期发展(zhǎn)工业化的进程大于城市化(huà)进程(chéng)，唯有(yǒu)解决住房基础等城市化配套问题，才能(néng)进一步推进城市化。但当(dāng)时推行的是“统一管(guǎn)理(lǐ)，统(tǒng)一分配，以租养房”的福利分房制度(dù)，住房市场发展起步(bù)较晚(wǎn)、增速较慢，福利(lì)分房制度也出(chū)现了分配不公(gōng)、效率低、配套差等问题，因(yīn)此福利分(fēn)房制度不再适用(yòng)于当(dāng)时的国情。叠加房地产(chǎn)市场面(miàn)临商品房的(de)需求量(liàng)大，而社会缺少大型房地产开发商，商品房供应(yīng)量小的困境，此时引(yǐn)入(rù)中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地(dì)房地产市场(chǎng)的(de)一针强心剂。从1994年起，中(zhōng)国内地逐步引(yǐn)进中国香港预售商品房制度，先后出台多(duō)项文(wén)件，大力支(zhī)持国内房地产市场改革。例如，1998年，国务(wù)院出(chū)台《关于进一步深(shēn)化城镇(zhèn)住房制度(dù)改革(gé)，加(jiā)快住房建设的通知》文(wén)件，决定停止住房(fáng)无偿实物分配，逐步实行住房分配(pèi)货币(bì)化、住房供给商品化(huà)、社会化的住房新体制，从计划(huà)经济(jì)下的福利(lì)分房转向市场经济(jì)的商(shāng)品房(fáng)。房地(dì)产市场采用预售制，允许开发商卖期房(fáng)，解决了房企缺(quē)少资金和开发时间周期长的两大难题，开发商以预售款撬动下一个项目的开发(fā)，形成滚动开发(fā)模式(shì)，住(zhù)房供应速度加(jiā)快(kuài)。自此中(zhōng)国内地(dì)开始(shǐ)房改货(huò)币(bì)化(huà)，中国(guó)人民银行等多方迅速出台相(xiāng)关(guān)的信贷政策(cè)，支(zhī)持购(gòu)房(fáng)者，极大作(zuò)用(yòng)推动(dòng)了房(fáng)地产市(shì)场的(de)发展。

　　引入中国(guó)香(xiāng)港“卖楼花(huā)”模式(shì)后，经调整形(xíng)成契合中(zhōng)国内地的商品(pǐn)房预售制度。预售制的初衷是为了缓解房企资金压力，加(jiā)快城镇住(zhù)房建设。具体来说，是指(zhǐ)房(fáng)地产(chǎn)开发企业将(jiāng)正在建设(shè)中(zhōng)的房(fáng)屋预(yù)先出售给购房者(zhě)，由(yóu)购房者支付定金(jīn)或(huò)房款的行为。区别(bié)于中国香港，在中国内地实践过程中，商(shāng)品房预售流程为(wèi)：房(fáng)地产开发商办理预售许可(kě)证-签订商品房买卖合同-进行备案登记和(hé)预(yù)告(gào)登记-交付房屋。在购房过(guò)程(chéng)中，购(gòu)房者需要一次(cì)性付清首付款，并(bìng)采用银行贷款的形(xíng)式一次性付清剩余房(fáng)款，换言之，房屋未建(jiàn)成，开发商可能已拿到了(le)全部购房款，这点(diǎn)与(yǔ)中(zhōng)国香港的按照工程进度付款有所不同。对中国(guó)内地的开(kāi)发(fā)商而言，预售制商品房也开启(qǐ)了高(gāo)周转、高杠杆的运(yùn)作(zuò)模(mó)式。

　　1.3预售制推动城市化进程(chéng)，但背后潜(qián)藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存在

　　作(zuò)为中国内(nèi)地商品房销(xiāo)售的最主要方式，预售制极大缩短房企(qǐ)现金回(huí)笼周期，同时(shí)增加市(shì)场(chǎng)商品房供应，推动了城(chéng)镇(zhèn)化发展进程。预售制在过去(qù)20多年对(duì)中国内(nèi)地(dì)房地产市场(chǎng)的稳步(bù)发展起到了重要作用，不仅(jǐn)解(jiě)决(jué)了房地产市场(chǎng)快速发(fā)展阶段(duàn)的资金需(xū)求，也提(tí)高了居民(mín)居住水(shuǐ)平，中国内地城(chéng)镇居(jū)民从(cóng)筒子楼住到住宅小区，从(cóng)全民(mín)蜗居到(dào)基本(běn)适居(jū)，住房事业取得巨(jù)大进步，数(shù)十年时间(jiān)走(zǒu)完发达(dá)国家(jiā)几百年城镇(zhèn)化路程。改革开放以来，城镇化进程(chéng)进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人(rén)，43年(nián)间增(zēng)长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成区(qū)面(miàn)积由7438平方公里增长至60721平方公(gōng)里(lǐ)，增长7.2倍。根据我(wǒ)们(men)发布的《中国住房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国(guó)内(nèi)地城镇住(zhù)宅存量从不到(dào)14亿(yì)平增至313.2亿(yì)平，城镇(zhèn)人(rén)均住房(fáng)建筑面积从8.1平(píng)方米增至34.7平方米(mǐ)，城(chéng)镇住房套数从约3100万套(tào)增至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已(yǐ)成为中国(guó)内(nèi)地(dì)商品房销售最主要方式，2005年中国内(nèi)地商品住宅(zhái)期房销售(shòu)面积占总(zǒng)销售(shòu)面积的比重为63％，而2021年(nián)期(qī)房累计销售(shòu)面积达15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预(yù)售制也推动了(le)中国内(nèi)地房地(dì)产行业的(de)发展。中国内地房地产历经二十多年长(zhǎng)周期繁荣，行业各项指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从2.2亿平(píng)增至19.9亿(yì)平(píng)，累计上涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地产开发投资完成额从(cóng)0.4万亿(yì)元增至14.8万(wàn)亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品房销售面(miàn)积和(hé)销售金额分别从1.5亿平(píng)增(zēng)至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元，累计(jì)上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合(hé)增速(sù)12.1％、21％。伴(bàn)随房(fáng)地产业的快速发展，房地产企(qǐ)业从(cóng)无到有、从(cóng)国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数(shù)量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也(yě)成为拉动中国内地(dì)经济(jì)高(gāo)增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增(zēng)长渠(qú)道，房地产带动的上下(xià)游产业链特别长，高(gāo)达50多个行(xíng)业。2020年房地产及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加(jiā)值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其(qí)中房(fáng)地产对金融、批发、建(jiàn)材的(de)带(dài)动最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年(nián)房地(dì)产(chǎn)完全拉动(dòng)的投(tóu)资占全社会固(gù)定资产投资(zī)的51.5％，其中，房地产开发投资占(zhàn)固(gù)定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融(róng)渠道(dào)，从房地(dì)产(chǎn)贷款占银(yín)行各项贷款余额(é)的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上(shàng)信托等通道(dào)业(yè)务(wù)，占比(bǐ)超过(guò)三分(fēn)之一。从房地(dì)产融资(zī)存(cún)量占(zhàn)社(shè)融存量比重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企(qǐ)大面积违约，将导致银行不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民(mín)财富效应渠道，根据我们(men)的《中国住房市值测算(suàn)报告》，2020年中国(guó)住房市值(zhí)为62.6万亿(yì)美元(yuán)，大(dà)于美国的33.6万亿(yì)美元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三国合计的31.5万亿美元。从住(zhù)房市值占(zhàn)股债房(fáng)市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市(shì)值与(yǔ)股(gǔ)债房市值的比例较高，主要是因(yīn)为住房市值(zhí)高，以及(jí)中(zhōng)国资本市场发(fā)育尚(shàng)不成熟，直接(jiē)融(róng)资比例较(jiào)低，股(gǔ)票、债券市(shì)值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预(yù)售制(zhì)背后潜藏的风险确(què)实存在，当前的负面(miàn)效应愈(yù)发凸显。

　　从个人层面看，绝(jué)大部分商品(pǐn)是一手交钱一(yī)手交货，预售(shòu)制是对购买者的单方面不(bù)公平制(zhì)度，购房老百姓几(jǐ)乎承(chéng)担了所有商品不能交付(fù)的(de)风(fēng)险。比(bǐ)如，交房等(děng)待期一般为两年，在此期间，购房(fáng)者(zhě)不仅承担银(yín)行(xíng)利(lì)息，还要(yào)承担延(yán)迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房等风险。另外，购房者和开发商之(zhī)间的购房合同、购房者和银行的按(àn)揭(jiē)贷款合同是两个独立的(de)合(hé)同关系，如果开(kāi)发商发生违约(yuē)，购房(fáng)者只能根据购房合(hé)同向开发商主张权力，但依旧(jiù)需要根据按揭贷款合同按(àn)时向银行(xíng)进行贷款(kuǎn)偿还(hái)，因此购房者承担的风险(xiǎn)较(jiào)大。

　　从行(xíng)业层面看，预售制助推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，资金若(ruò)遇到下行(xíng)周期，会引发资金链(liàn)断(duàn)裂、项目搁置等系列风(fēng)险，进行影响自身信(xìn)用(yòng)和购房者对行业的(de)信心。

　　从金融(róng)层(céng)面看，银行(xíng)作为(wèi)按揭贷(dài)款的发放方，一(yī)旦房企因(yīn)为市场波动(dòng)或经营不(bù)善，出现资金链(liàn)断(duàn)裂等(děng)一(yī)系列问(wèn)题，导(dǎo)致(zhì)“烂尾”等情(qíng)况(kuàng)，而房企通过与(yǔ)购房者签订的(de)预(yù)售合同(tóng)和按揭合(hé)同，已经从银行获得房款(kuǎn)，如果购房者丧失还款能力或短期不能还款等，则风险完全(quán)由(yóu)银行承担，银行将面临较(jiào)大的坏账压力。

　　从监管(guǎn)角度看(kàn)，购房者(zhě)的预(yù)售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底(dǐ)两个(gè)字那(nà)就是“没钱(qián)”，即没钱付工程款(kuǎn)。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中明确规定了开发企业预(yù)售商品房(fáng)所(suǒ)得款项(xiàng)应当(dāng)用(yòng)于(yú)有(yǒu)关的工程建(jiàn)设，商品房(fáng)预售款(kuǎn)监管的具体(tǐ)办法，由房(fáng)地(dì)产管理(lǐ)部(bù)门制定(dìng)。但(dàn)多年以来全国并(bìng)没有统(tǒng)一(yī)的预售资(zī)金监(jiān)管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长(zhǎng)沙等城市重点监管资金比例为总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州(zhōu)、福州、合肥等城(chéng)市(shì)则按照项目的建(jiàn)安成本乘以建筑面积或者项目工(gōng)程总(zǒng)额报价(jià)计算重点资金(jīn)。而事(shì)实是，不少购房款未进入监管账户(hù)、或进入(rù)监(jiān)管账户后被挪用，导致(zhì)楼盘(pán)没有(yǒu)资金继续建设。收楼遥遥(yáo)无期，月供却(què)被迫继续还款。那(nà)么(me)，监管账户资金如何(hé)被(bèi)挪走的？实际(jì)上，在过去房地产(chǎn)大(dà)开发时代(dài)的高周转背景下(xià)，抽调预售款(kuǎn)监管账户(hù)资金，是行(xíng)业“潜规则”。比如(rú)工程总承包方，以工程建设(shè)名义(yì)，获得监管账户拨付资金，再由工程方(fāng)将资(zī)金转给(gěi)房企，而(ér)拨付的工程款，远(yuǎn)超工程进度所需。通过(guò)这些(xiē)方(fāng)式套(tào)取(qǔ)的(de)资金，在房企各地(dì)项(xiàng)目间流动，变相(xiāng)加杠杆，这样做提供了资金(jīn)流(liú)动性(xìng)，房企抽(chōu)调(diào)资金统筹拿地、还款和楼盘建(jiàn)设，形成一种资金循环高周转模式，但(dàn)一定程度上(shàng)把风(fēng)险甩给(gěi)了购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品(pǐn)房(fáng)预售制度呈现以下(xià)特点：

　　1）预(yù)付款保护：对(duì)于(yú)购(gòu)房者预付资金(jīn)，一般设(shè)有定金或预付款保护(hù)机制(zhì)，如(rú)英国、日(rì)本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求(qiú)购房者(zhě)支付的预付(fù)款比例相对较低，绝大部分房款在房屋交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预(yù)付款支付方式：预付款一(yī)般(bān)以(yǐ)定金方(fāng)式支付(fù)，或按工程进度分期支付(fù)，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般采用两种方(fāng)式发放按揭贷款，一(yī)是(shì)按工(gōng)程进度付(fù)款，按揭(jiē)贷款按照工程进度(dù)逐渐发(fā)放(fàng)，购房(fáng)者开(kāi)始月供；二(èr)是房(fáng)屋交付(fù)后(hòu)发放按揭(jiē)贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预售商(shāng)品房(fáng)提供期(qī)房(fáng)烂尾保险(xiǎn)，在商(shāng)品房出(chū)现重大延期或重大缺(quē)陷时(shí)，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋(wū)交(jiāo)付(fù)保护：房屋交(jiāo)付质量(liàng)的保障(zhàng)有两种方式，一是期房由政府或(huò)第三(sān)方验收合(hé)格并提供(gōng)验收凭证(zhèng)后，开发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得购房(fáng)者支付的房款。二是开发(fā)商(shāng)为购房(fáng)者提供一(yī)定的保修期，通常1-5年，保修期(qī)满(mǎn)，购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付(fù)尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售(shòu)资金第三方全(quán)程监(jiān)管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　美国(guó)期房定金一定期(qī)限内无条件返(fǎn)还，最低首付比(bǐ)例为(wèi)3.5％，交房(fáng)前(qián)仅支付首付，其余房款交付后按揭还款(kuǎn)，交付前资(zī)金由(yóu)第三方全程监管，交付时(shí)开发商凭验(yàn)收凭证取得房(fáng)款。

　　定金及首付环节，定金比例一般为(wèi)房(fáng)款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最(zuì)低可(kě)低于(yú)3.5％，根(gēn)据(jù)美国官方数据(jù)，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方(fāng)面(miàn)，除定金或首付外，购房者在房(fáng)屋交(jiāo)付后通过按揭贷款支(zhī)付剩余房款。

　　资金监(jiān)管方面(miàn)，美国为(wèi)防止开发商(shāng)挪用资金，购房者的定金及首付款由(yóu)第三方公证行或产权保险公司的信托账户监(jiān)管(guǎn)。如果开(kāi)发商倒闭导致楼盘烂(làn)尾，购(gòu)房(fáng)者资金可(kě)通过申请仲裁取(qǔ)回，且不承担任何责(zé)任与损失。而开(kāi)发商在房屋建设(shè)过(guò)程中(zhōng)的(de)资金全部(bù)来(lái)自银行，银行根据工程进度向开发商提供一(yī)定比(bǐ)例(lì)的贷款，由于开发商挪用(yòng)资金直接损害(hài)银行利(lì)益，银行(xíng)有(yǒu)充分(fēn)动机监管开发商施工进度。开发商在房屋交付时需取得由政府相关部(bù)门(mén)经审查(chá)后发放的验收凭(píng)证，通(tōng)过验(yàn)收凭(píng)证向(xiàng)银行得到购(gòu)房者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期房(fáng)烂(làn)尾(wěi)险

　　德(dé)国期(qī)房可零(lín复活的作者是谁，复活的作者是谁g)首(shǒu)付(fù)购房，房款(kuǎn)按建(jiàn)造工期进度支(zhī)付，按揭(jiē)按(àn)工期放款后还贷，房贷利率采用(yòng)固定利率(lǜ)，开发商或购房者可购买期(qī)房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛方(fāng)面，德国开发(fā)商在项目获(huò)批后即(jí)可预(yù)售房屋。签署购房合(hé)同前，购房者需支付(fù)约2000欧(ōu)的定金并进行预(yù)约公(gōng)证，签(qiān)订合同后(hòu)定金退还。如由于任何原因不能购买，定金(jīn)按(àn)照德(dé)国法律全部退还(hái)。

　　签(qiān)署购房合同后，购房者需支付公证费(fèi)和土(tǔ)地(dì)交易税，分别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费(fèi)用不包(bāo)含(hán)在购房款中，属于购房(fáng)附(fù)加费(fèi)。

　　首付方面，德国没有规定最低首付(fù)比例，可零首付购房。

　　余款方面(miàn)，德国(guó)也采取按工期(qī)支(zhī)付房款的制度(dù)，一般分7笔(bǐ)进行支(zhī)付，具(jù)体(tǐ)支付(fù)节点、比例因项目而异。一般(bān)来说，支付(fù)节点可分为公证后(hòu)、主体完工、内部(bù)水暖电路完工、窗户玻璃(lí)完工、室内清洁及墙面完工、地(dì)板(bǎn)完工、全部完工，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可(kě)在支付房款(kuǎn)前(qián)申请房贷(dài)，房(fáng)贷利率采(cǎi)用固定利率(lǜ)，银行按施工节奏分(fēn)多次发放贷(dài)款，每(měi)笔贷款给予购(gòu)房(fáng)者一(yī)定(dìng)使(shǐ)用期限(xiàn)，期限结束后(hòu)，购房者开始还贷。

　　保险方面(miàn)，德国保险公司针(zhēn)对期房设计(jì)了两种保险，保险的功(gōng)能是当房屋出现重大(dà)延(yán)期或重大缺陷时，保(bǎo)险公司保证开发商赔(péi)偿或修复(fù)，开发商破(pò)产，由保险(xiǎn)公司(sī)负责相应(yīng)赔偿。保(bǎo)险由(yóu)开发商或购(gòu)房(fáng)者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时支付(fù)

　　英国预售制设(shè)有(yǒu)10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制(zhì)，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师(shī)严格监(jiān)管。

　　订立合同前，买卖双(shuāng)方均有一名律师，负责沟通(tōng)期房交易中的房(fáng)产、资金、合同等(děng)各个环(huán)节，各环节内容确(què)认无误(wù)后(hòu)签订(dìng)首付交(jiāo)换合(hé)同。

　　定金方面，英国设置了(le)10％定(dìng)金保险保护机制，当开发商(shāng)出(chū)现财(cái)务、经营(yíng)问(wèn)题(tí)时，购房者10％的定金由保险(xiǎn)公司赔付，而(ér)超出(chū)10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要(yào)在合(hé)同签订21天(tiān)内支付。

　　余款支付环节(jié)，英国采(cǎi)取按工(gōng)程进(jìn)度付款(kuǎn)的(de)方式，但是交房前(qián)付款比(bǐ)例相对(duì)较低，一般会在(zài)合同签订(dìng)6-24个月分别(bié)支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩余(yú)款项交房(fáng)后支(zhī)付(fù)。

　　交(jiāo)付环节，英国规定(dìng)房屋必须(xū)经过(guò)房产公证公司的检验验收后才(cái)能交付，交付后(hòu)方可按揭还贷(dài)。

　　资金监管环节，英国(guó)期房预售资金监管极为严格，资金也由律师监管，在(zài)确认工程(chéng)进度、支付相关款项过程中，由买房律师将资(zī)金(jīn)转给卖方(fāng)律(lǜ)师，卖方律(lǜ)师转给开发商，即资金在进(jìn)入开发(fā)商(shāng)账(zhàng)户前经(jīng)过(guò)两道关口，有利于保(bǎo)障购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范(fàn)期(qī)房交易立法(fǎ)，设置期房预付款保全措施

　　日(rì)本期房交(jiāo)易(yì)立(lì)法，定金超5％或1000万日元时(shí)，开发(fā)商必(bì)须(xū)完成“预(yù)售房(fáng)定金保全(quán)措施”，交(jiāo)房前付(fù)款比例不超房(fáng)款(kuǎn)的(复活的作者是谁，复活的作者是谁de)20％，开发(fā)商违约需返还定价并赔偿约10％房(fáng)款，交房后按(àn)揭还款。

　　立(lì)法方面，日本二战(zhàn)结束(shù)后由于房屋供给严重失衡(héng)，叠加法律空白，社会上“一房(fáng)二(èr)卖”现象普遍，为(wèi)此(cǐ)，日(rì)本(běn)政府1952年(nián)出台《宅地建筑物交易法》，经多次修(xiū)订(dìng)，目前是(shì)唯一一(yī)部规(guī)范期(qī)房交易的法(fǎ)律(lǜ)。

　　定(dìng)金保护方面，根据(jù)日本《宅地建(jiàn)物取引业法》，对(duì)购房者(zhě)支付定金超过5％或超(chāo)1000万日元的部(bù)分，法(fǎ)律要求开(kāi)发(fā)商必须完成(chéng)定金保(bǎo)全措施才可预售(shòu)。什么是(shì)定金保(bǎo)全措施？即买卖双方签订购房合同时，开发商向(xiàng)金融(róng)机构(gòu)或(huò)指定保证机构或保险机构签订定金保(bǎo)证委托合同，设置购(gòu)房(fáng)者定金的(de)保(bǎo)证(zhèng)或保(bǎo)险(xiǎn)，并将相应的保(bǎo)证金证(zhèng)明书交付给购房者。除定金外，其他(tā)预先支付的购房款也(yě)受该(gāi)措施保护。若(ruò)开发商倒闭(bì)导致(zhì)期(qī)房烂尾，购(gòu)房者可凭保证金证明(míng)书向(xiàng)金融机构(gòu)或保(bǎo)证机构(gòu)或保险(xiǎn)公司(sī)兑付，同时，开发商需向购房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多(duō)不超20％的(de)定金(jīn)，签订(dìng)购房合(hé)同后，购房者即(jí)可向银行申请贷款，但交房后才开(kāi)始按揭贷款(kuǎn)，除定金外(wài)的(de)剩(shèng)余房款在交(jiāo)房后(hòu)开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　新加坡期(qī)房购房者(zhě)违(wéi)约可返(fǎn)还(hái)相当于3.75％房(fáng)款的订金(jīn)，首付比例20％，余款按工程(chéng)进度支付，所有资金进银(yín)行(xíng)专门项目(mù)资(zī)金(jīn)账户，交房后满(mǎn)1年保修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支(zhī)付(fù)环节，新加(jiā)坡开发商有统一的选购权合同(tóng)以及订金返(fǎn)还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效(xiào)期14天，执(zhí)行OTP则进(jìn)一步签订购买(mǎi)合同(tóng)，不执(zhí)行(xíng)OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付(fù)比(bǐ)例方面(miàn)，签订购房(fáng)合同后(hòu)，购房者需支付15％的首付及(jí)印花税，同时购房(fáng)者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付(fù)上，新加坡期房同(tóng)样采取(qǔ)按工程进度付款的方式，《发展商条例》对(duì)期(qī)房付款流程做了统一详细规(guī)定，要(yào)求(qiú)所有开发商(shāng)遵守，支付节点一般为合同签订后、地基完工、框架完(wán)工(gōng)、管道(dào)门窗等完工等，支付(fù)比例(lì)约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依照工程进度放款，月供在此过程(chéng)中随着放出(chū)贷款(kuǎn)的增加(jiā)而(ér)增加，未(wèi)放款部分无需月(yuè)供。

　　资金监管(guǎn)方面，购(gòu)房者的(de)订金(jīn)与付款会存入银行专门的项目资(zī)金账户，账户资金(jīn)提取须与房屋建设有关。房屋(wū)交(jiāo)付后，购房者享受1年的房屋(wū)保(bǎo)修期，此后(hòu)购(gòu)房(fáng)者支(zhī)付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看(kàn)，当前房地产到了政策(cè)出手临界点(diǎn)，重点是保交(jiāo)楼和房企重组。一方面，加大(dà)对(duì)刚(gāng)需和(hé)改善(shàn)型需(xū)求的支持力度，长短兼顾妥善应对局部停贷现(xiàn)象，重点是(shì)保(bǎo)交楼保(bǎo)复工保民生，给予(yǔ)强有力的金融工(gōng)具(jù)支持。另一方面，从现在(zài)起，对还在正常运转的房企包括民营企(qǐ)业，加大支持力度，由优质房(fáng)企牵头(tóu)并购(gòu)重组整个行业，为每个(gè)房企配套AMC和财团，给(gěi)予(yǔ)金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估(gū)计形势复杂性和(hé)人(rén)性复杂性，兼(jiān)顾化(huà)解停(tíng)贷、复工保交楼、重组(zǔ)房(fáng)企(qǐ)债务、恢复市场信心以及长效机制。长效机制四大关键是推动城市(shì)群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。定(dìng)金(jīn)环节，建立开发商违(wéi)约(yuē)后定金保(bǎo)护机制，如将已支付定金冻结至房屋(wū)交付阶(jiē)段(duàn)，保障购房者定金安全。签订合同环节(jié)，鼓励保险公司(sī)介(jiè)入(rù)，为房屋重大延期以及重大(dà)缺陷(xiàn)等情况提供充(chōng)分的(de)保障。余款支付环节，建立按工程进(jìn)度付款(kuǎn)机制或交房后按揭贷款机制，充分保护(hù)购房者的权益。资(zī)金(jīn)监管(guǎn)环节，引入独立于开发商、银(yín)行的第(dì)三方资金监管机构，或由(yóu)政府(fǔ)相关部(bù)门直(zhí)接(jiē)监(jiān)管，以此防止资(zī)金挪用现象(xiàng)。交(jiāo)付环节，建立(lì)商品房保修(xiū)期制度(dù)。保修(xiū)期内，开发商应对房屋质量问题全权负责、免费维修(xiū)，购房者在保修期结束后(hòu)支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是(shì)大势所趋(qū)。一方面，98年房改时，全(quán)国(guó)缺房(fáng)子(zi)，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜(yí)之计(jì)，现(xiàn)在全国(guó)套户比超(chāo)过1，从大开(kāi)发(fā)进入存(cún)量时代，对(duì)购房民众不公平的预售制(zhì)已(yǐ)经过时了，该取(qǔ)消了，改为现房销售。另(lìng)一(yī)方面，取消预售制，改为(wèi)现房销售，开(kāi)发商将拼(pīn)的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营(yíng)销手段，而是所见即(jí)所(suǒ)得的过硬的产品质量和诚信，这才(cái)是对购房民(mín)众的最根本最实质的保障，这样将极大的提升开(kāi)发(fā)商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐(zhú)劣币。

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